Legea nr. 207/2025 (Legea Nordis) între intenția declarată și efectul normativ: avansuri, preapartamentare și zonele de ambiguitate
Rezumat: Legea nr. 207/2025, cunoscută în spațiul public drept „Legea Nordis”, a fost prezentată ca un răspuns legislativ la disfuncționalități vizibile ale pieței imobiliare, cu un accent declarat pe protejarea cumpărătorilor în tranzacțiile privind bunuri viitoare. Intervenția legiuitorului vizează, pe de o parte, regimul sumelor plătite la semnarea convențiilor preliminare, iar pe de altă parte, diminuarea riscului vânzării multiple a aceleiași unități locative, printr-o arhitectură cadastrală extinsă. Articolul de față trece, succint, prin principalele diferențe între forma inițiată de Senat și forma finală publicată, insistând asupra instituției preapartamentării, asupra mecanismelor privind avansurile/cheltuielile și asupra principalelor neclarități practice ce reclamă clarificări ulterioare.
Cuvinte-cheie: Legea nr. 207/2025, Legea Nordis, bun viitor, promisiune de vânzare, avans, cont distinct, preapartamentare, carte funciară, ANCPI, protecția cumpărătorului
A. Context și miză
Tema modificărilor legislative aduse prin Legea nr. 207/2025 a suscitat „un interes cu totul aparte”, nu atât prin noutatea, cât prin amplitudinea agitației care a însoțit adoptarea. În cheie declarativă, rațiunea centrală a intervenției a fost protejarea cumpărătorilor prin stabilirea unui plafon maxim al sumelor plătite la momentul semnării promisiunilor, în ideea reducerii expunerii financiare la riscurile inerente procesului de construire și a asigurării unor condiții contractuale mai echitabile.
În același timp, în percepția publică, a existat așteptarea ca legea să soluționeze și problema „vânzării repetate a aceleiași unități locative”, dimensiune care nu a fost însă vizată explicit în forma inițială, dar a ajuns să fie atinsă în varianta finală, prin instrumente de publicitate imobiliară.
B. De la un amendament punctual la o intervenție sistemică
Forma inițială (Senat) viza exclusiv completarea art. 22 din Legea nr. 10/1995, concentrându-se pe obligațiile dezvoltatorilor și pe regimul promisiunilor de vânzare pentru bunuri viitoare, fără dispoziții corelative în Legea nr. 7/1996.
Forma publicată extinde semnificativ sfera reglementării: pe lângă art. 22 din Legea nr. 10/1995, legiuitorul intervine și asupra art. 26 din Legea nr. 7/1996, introducând alin. (9)–(11) și instituția preapartamentării, descrisă ca o procedură cadastrală complet nouă în legislația românească. În esență, aceste noi alineate configurează: (i) actul autentic de preapartamentare, (ii) documentația cadastrală aferentă și (iii) regimul modificărilor fără acordul promitentului-cumpărător, cu anumite excepții.
C. Promisiunea de vânzare și „bunul viitor”: condiții mai stricte
În arhitectura inițială, promisiunea putea fi încheiată după: (a) notarea autorizației de construire în cartea funciară și (b) întocmirea și înregistrarea planului de apartamentare. Regimul bunului viitor rămânea relativ sumar, fără etape cadastrale intermediare detaliate.
În forma publicată, legiuitorul instituie condiții cumulative mai stricte, care mută centrul de greutate spre publicitatea imobiliară: notarea autorizației, realizarea preapartamentării, deschiderea cărților funciare individuale pentru unitățile viitoare și obținerea extraselor de carte funciară pentru fiecare unitate individuală viitoare. Finalitatea implicită este reducerea riscului de vânzare multiplă, prin individualizarea unităților încă din faze anterioare finalizării construcției.
D. Sume plătite de cumpărător: de la „avans maxim” la „plafoane funcționale”
Un punct sensibil îl reprezintă mutația de la un plafon explicit de avans la o formulă care poate fi interpretată ca plafonare a cheltuielilor realizate din sumele încasate.
Inițial (Senat): avans maxim de 10%, cu posibilitatea majorării până la 40% condiționată de existența unei asigurări de pierderi financiare; sumele urmau să fie utilizate exclusiv pentru dezvoltarea proiectului.
Forma publicată: se renunță la mecanismul asigurării; se introduc plafoane „funcționale” (25% pentru structura de rezistență și 20% pentru instalații), se impune depunerea avansurilor într-un cont distinct, iar utilizarea nelegală este sancționată contravențional cu amendă de 1% din cifra de afaceri.
Totuși, observăm că subzistă o discuție privind obiectul real al acestor plafoane: ele vizează cuantumul avansului ce poate fi încasat sau doar cheltuielile permise din sumele încasate? Opinia deja conturată în rândul practicienilor este aceea că plafonul de avans a fost eliminat. În sensul acestora, în lipsa unei clarificări exprese, distincția va fi tranșată, inevitabil, în practică și, eventual, în litigii. Cu toate acestea, sperăm ca aceste aspecte să fie clarificate printr-un set de norme metodologice adecvate.
E. Elemente care s-au „pierdut” pe parcursul legislativ
Prin comparație, câteva mecanisme care apăreau în forma adoptată de Senat și au dispărut din forma finală publicată:
1. Rolul avocatului și reducerea onorariului notarial: era prevăzută reducerea cu 25% a onorariului notarial dacă cumpărătorul era asistat de avocat la promisiune și, după caz, la contractul final. Mecanismul a fost eliminat.
2. Regimul creditorilor privilegiați în insolvența dezvoltatorului: statul și promitentul-cumpărător/cumpărătorul ar fi dobândit calitatea de creditori privilegiați; dispoziția nu se mai regăsește în forma finală, cu impact asupra ordinii de preferință la distribuirea masei credale. Cu toate acestea, subliniem că promitentul-cumpărător rămâne, ca și până în prezent, protejat în temeiul art. 2386 din Codul civil, beneficiind de o ipotecă legală asupra imobilului care face obiectul promisiunii, pentru garantarea restituirii avansului.
Pe de altă parte, forma adoptată de Senat reglementa o convenție de rezervare a cumpărării cu un regim strict limitativ (durată maximă de 60 de zile, avans de cel mult 5% din preț, sancțiunea nulității absolute), instituind obligația restituirii sumelor achitate în cazul neîncheierii promisiunii sau a contractului final. În schimb, forma publicată introduce condiția suplimentară ca neîncheierea promisiunii să fie imputabilă culpei exclusive a dezvoltatorului, eficiența acestei cerințe fiind condiționată de măsura în care, în practică, vor putea fi reținute situații de „culpă exclusivă”.
F. Întrebări practice și riscuri de aplicare neunitară
Din perspectiva aplicării, apreciem că subzistă o serie de neclarități, pe care le punctăm în cele ce urmează sub forma unor întrebări ce vor apărea, în mod realist, atât în practica notarială, cât și în cadrul negocierilor contractuale. Fără a ne propune formularea unor răspunsuri, invităm practicienii să reflecteze și să abordeze aceste aspecte, limitându-ne, în această etapă, la enunțarea lor și exprimând speranța că ele vor fi clarificate prin norme metodologice și/sau printr-un ordin al ANCPI.
1. În regim tranzitoriu, dacă notarul solicită extras de carte funciară din cartea funciară a terenului, există riscul blocării tranzacțiilor și al imposibilității vânzării simultane a mai multor apartamente? Răspunsul sugerat este că extrasul ar trebui să fie individualizat pe unitatea viitoare, eliberat din cartea funciară a terenului, în funcție de poziția distinctă la care este notată autorizația pentru acea unitate, ceea ce ar permite, în principiu, promisiuni în paralel, însă eficiența depinde de „granularitatea” acceptată de sistem și practica ANCPI.
2. Plafoanele instituite de lege privesc în mod efectiv cuantumul avansului ce poate fi încasat sau se referă exclusiv la limitele cheltuielilor ce pot fi efectuate din sumele încasate, fără a institui, în consecință, un plafon expres al avansului aferent promisiunilor?
3. Care este sancțiunea aplicabilă în ipoteza încasării, în temeiul promisiunilor, a unor sume care depășesc pragurile legale (în măsura în care acestea sunt interpretate ca limite ale avansului), în lipsa unei interdicții exprese privind încasarea unor astfel de sume?
4. Cum se realizează tranziția de la regimul tranzitoriu la preapartamentare pentru promisiunile deja notate în cartea funciară a terenului: sunt necesare acte adiționale sau actualizări obligatorii?
5. Subzistă o lacună normativă în ceea ce privește restul sumelor încasate de dezvoltator, reprezentând diferența până la 100% din preț (aproximativ 55%): mai sunt aceste sume condiționate de vreo avizare de tip „bun de plată” ori de îndeplinirea unor cerințe formale suplimentare sau devin ele liber utilizabile de către dezvoltator după finalizarea structurii de rezistență și a instalațiilor?
6. Cum se aplică, în mod efectiv, amenda instituită pentru utilizarea de către dezvoltator a sumelor încasate de la promitentul-cumpărător în alte scopuri decât cele prevăzute de lege (în esență, cu privire la procentul de 45%), în condițiile în care sancțiunea este raportată la cifra de afaceri din anul anterior, iar în practică numeroase proiecte sunt derulate prin societăți de tip SPV, fără cifră de afaceri relevantă, aflate în primul an de funcționare sau cu o cifră de afaceri zero, inclusiv în ipoteza în care finanțarea inițială este realizată prin credit pentru achiziția terenului, operațiune care nu intră în calculul cifrei de afaceri, cu consecința unei sancțiuni lipsite de efect util?
7. Este necesar acordul prealabil al promitentului-cumpărător, prevăzut cu titlu excepțional pentru ipotezele de modificare a suprafeței totale sau a amplasamentului unității ce face obiectul promisiunii, ca urmare a modificării numărului unităților individuale cuprinse în autorizația de construire inițială și a actualizării tuturor cărților funciare, și în situația în care intervin modificări asupra elementelor din condominiu având destinația de spații comune? În același sens, se impune obținerea acestui acord și în cazul modificării spațiului sau a locului de parcare aferent unității?
G. Concluzii
Parcursul legislativ al Legii nr. 207/2025 reflectă un efort real al legiuitorului de a interveni asupra unor disfuncționalități evidente ale pieței imobiliare, însă, în același timp, relevă existența unor ambiguități, lacune și soluții normative incomplete, care reclamă clarificări ulterioare. Prin formularea întrebărilor de mai sus, apreciem că se conturează o invitație necesară adresată legiuitorului și autorităților competente de a interveni pentru a oferi practicienilor repere clare de aplicare, cu atât mai mult cu cât este rezonabil să presupunem că acestea nu sunt singurele situații care vor genera dificultăți în practică.
Deși proiectul legislativ s-a îndepărtat, în mod vizibil, de scopul său inițial declarat, respectiv instituirea unui plafon expres al avansului, obiectiv care a fundamentat expunerea de motive și care a fost, în cele din urmă, abandonat în forma finală a legii, considerăm totuși că intervenția legislativă nu este lipsită de efecte pozitive. Chiar și în această configurație, Legea nr. 207/2025 introduce mecanisme care pot conduce la o protecție financiară sporită a persoanelor aflate în situația achiziționării unui imobil de la un dezvoltator, în special prin consolidarea regimului de publicitate imobiliară și prin limitarea, fie și indirectă, a utilizării sumelor achitate de cumpărători.
Rămâne, însă, esențial ca aceste mecanisme să fie completate și operaționalizate prin norme metodologice și, cel puțin în materia preapartamentării, printr-un ordin al ANCPI care să detalieze pașii, condițiile și efectele acestei instituții nou introduse, astfel încât obiectivul de protecție a cumpărătorilor să nu fie deturnat sau golit de conținut prin practici neunitare.
Alexandru Alexandrescu, Associate Buju Stanciu & Asociații